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8 de Abril de 2020

Inadimplemente contumaz

Artigo de Mário Luiz Delgado.

Flávio Tartuce, Advogado
Publicado por Flávio Tartuce
há 4 anos

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da maioria dos condomínios.

No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas, poderão ser cumuladas.

A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.

São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.

Pacto. O comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

O parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.

A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.

Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.


Inadimplente contumaz

Mário Luiz Delgado. Doutor em Direito Civil pela USP. Professor de Direito Civil da FAAP e da Escola Paulista de Direito. Advogado.

Fonte: Migalhas. Janeiro de 2016.

91 Comentários

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Fico surpreso de ver como as pessoas são complacentes com devedores. Apenas ignoram o óbvio da economia: quando há menos arrecadação do que gastos, há débito por parte do condomínio. E advinha quem irá pagar os juros?

Como bem lembrou um comentaristas aqui, entre dever para os juros de mercado que é acima de 15% e o condomínio que não pode ser maior do que 2%, o condomínio é que irá ficar com a dívida.

Não se sabe os problemas de cada um que levou a não pagar o condomínio? Oras, também não se sabe os sacrifícios que fizeram aqueles que pagaram. Ou seja, os que se sacrificaram para pagar serão penalizados pelos que optaram por não pagar. continuar lendo

Mais uma brilhante explanação sobre um tema muito importante.
Obrigada mais um vez Professor!!!!!!!! continuar lendo

Brilhante mesmo!

Idêntica à decisão de prender o pai que não consegue pagar a pensão, como se prender fosse fazer surgir dinheiro de alguma forma milagrosa.

Não se sabe os motivos pelos quais a pessoa está inadimplente, pode ser por falta de dinheiro mesmo: estamos em época de crise, desemprego, baixos salários. Cobrar a uma taxa de dez vezes da pessoa que não consegue pagar uma vez realmente resolve todos os problemas.

Quanta ignorância! continuar lendo

Concordo com Jaldomir da Silva Filho!! continuar lendo

Discordo Jaldomir...
Trabalho com administração de condomínios e canso de ver moradores deixando de pagar a taxa condominial por meses, e andando com carros de luxo...as vezes até mais de um.
Se o devedor tiver que escolher entre pagar o cartão de crédito, com taxas de até 16% e o condomínio que só pode cobrar 2%, adivinhem quem ele vai pagar.
Enquanto os condomínios não tiverem ferramentas que forcem o condômino a pagar as taxas em dia, vamos ver cada vez mais, síndicos e administradores tendo que se virar para honrar os compromissos, para não prejudicar àqueles que pagam em dia. continuar lendo

Morar em condomínio é assumir solidariamente suas responsabildades na manutenção do todo, o condômino que deixa de quitar suas obrigações em dias, logicamente transfe essas obrigações para seus pares e nem sempre temos condições financeiras de acarcar com a responsabildade de outrem. O artigo citado se aplica quando há “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar", não é o caso de dificuldade momentanea. Pode parecer antietico, desumano, mas se o inadiplente contumaz perdeu a condição financeira de arcar com suas obrigações, não é o demais moradores que deverão fazer caridade de pagar suas contas, eu não vou tirar o pão da boca da minha família para quitar dívida dos outros. A exemplo recente cito um fato, um condômino fez uma reforma no seu AP, não gastou menos de uns 40 mil, contudo está inadiplente por tres meses. continuar lendo

Discordo do Jaldomir.....

Na verdade a grande maioria deixar de pagar mesmo tendo condições para tal..... e realmente a lei e decisões devem para de favorecer estes tipos de pessoas. Porque a pessoa que é honesta e direita, pode ser difícil para ela, mais não deixa de pagar o condomínio. continuar lendo

E quando a situação é inversa...? Quando vc paga e não vê retorno ou melhorias???

e Andre Amaral, se for pra escolher entre o cartão que me cobra 16% ou o condomínio que me cobra 2%, é lógico que vou pagar o que me cobra a taxa maior né, pra não arcar com juros lá na frente! continuar lendo

é por causa de oportnistas como esses que postaram aqui que eu nao moro em condomínio! Ter que pagar pelo abuso dos outros!!! Chega já do governo abusando continuar lendo

Parabéns Plati Mesquita!!!! Chegou onde eu queria...

É óbvio que você vai pagar o que te cobra taxa maior. Por isso sou favorável a cobrar taxa de 20% e não 2% para o condômino mal pagador. Não sou obrigado a pagar pela irresponsabilidade de moradores que não conseguem enxergar alem do próprio umbigo.

Sabe porque, na grande maioria das vezes você paga e não vê melhoria??

É porque o dinheiro que deveria ser usado para melhorias, é utilizado para cobrir o rombo deixado pelos moradores inadimplentes, para que os moradores responsáveis e bons pagadores, não fiquem sem gás, sem água, sem energia elétrica, ou tenham que subir 10 andares pela escada, porque o sindico não teve dinheiro para pagar a manutenção do elevador, por exemplo. continuar lendo

Concordo com o Jaldomir.

Conheço pessoas que perderam o imóvel porque não conseguiam pagar o condomínio regularmente em virtude de gastos com tratamento de saúde de familiares muito doentes.

Essa multa é cruel. Não é todo inadimplente que anda de carro de luxo, não podemos partir dessa generalização. Quem está numa situação de dificuldades não pode ser sacrificado nem mandado para debaixo da ponte porque não encontra meios de pagar o condomínio todos os meses de maneira pontual. Entendo que o condomínio deve chamar o devedor para que este, demonstrando as razões pelas quais se encontra em dificuldade, possa negociar a dívida de uma maneira que possa efetivamente honrá-la.

Além disso, cobrar 10 vezes pode muito bem agravar o oportunismo daqueles gestores condominiais que não estão atuando de boa fé (e não tem sido poucos infelizmente). Quem mora em condomínio sabe muito o quanto tem de ficar com o olho aberto a cada obra ou instalação feita em relação aos gastos, aos orçamentos e preços contratados, tem que saber muito bem quem são os fornecedores etc. etc etc. continuar lendo

Rafael Asquini

Quando disse que cansei de ver moradores inadimplentes andando com carros de luxo, eu não quis generalizar. Mas já vi muitos....

Pela minha experiência, como morador de condomínio, conselheiro fiscal do condomínio onde moro, administrador de condomínios e sindico profissional, posso te garantir, que a maioria dos condôminos inadimplentes, deixam de pagar deliberadamente, para assim, poder lhes garantir outros luxos.

O condômino bom pagador, quando em DIFICULDADE TEMPORÁRIA, sabendo das penalidades que podem ser impostas, procura a administração e expõe suas dificuldades. Eu mesmo já fiz acordo para quitação de dividas, em 24 parcelas, com carência de 6 meses.

Ou seja, o bom pagador se preocupa e com certeza, não será penalizado com esse tipo de multa continuar lendo

Concordo com o Jaldomir , Dura Lex Sed lex , daí a pender para a extorsão vira chacota.E também corroboro com a tese dele quando diz que o momento da economia é péssimo e ninguém está livre de passar por dificuldades.
Moro em um condomínio com 420 apartamentos e entre estes tem pessoas que estão há 36 anos aqui e estão em falta com o condomínio a 24 meses.Cobrar 240 condomínios de alguém que sempre agiu de boa fé é má fé.
Por outro lado , se percebe-se "malandragem" em alguns , mas como a lei não pode ser discriminatória infelizmente o "esperto" ganha , o que aliás é a tônica no Brasil. continuar lendo

Quem ainda defende esta situação, lembre-sempre, omnis res est a situ, generalizar e nivelar por baixo nunca resolveu nada.

Além disso, de acordo com Netto apud art. 406 do código civil vigente e também lei 8078/90 (código de defesa do consumidor), "(...) diante da posição predominante da doutrina e da tendência jurisprudencial, é possível concluir que a interpretação que se adequou melhor ao espírito do Código Civil em vigor é a de que a taxa de juros legais referida no seu artigo 406 é a de 1% ao mês, perfazendo o percentual de 12% ao ano."
Assim, cobranças de 10 vezes o valor devido configura-se cobrança de juros abusivo, passível de recurso.
Além disso, de acordo com a lei 1521/51, pode configurar-se crime contra a economia popular, de acordo com a redação em seu artigo 4º, item a, que diz:
"Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percentuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa permitida por lei;
Pena - detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa (...)"

Cita-se também o valor da multa da pena, que obviamente é defasada por ser absoluta na redação, mas que certamente é reajustada pelo juiz na decisão ou no acórdão .

Então, aos achistas de plantão, antes de saírem comemorando o abuso que querem cometer, sugiro pensar muito bem nas consequências.

Somente para constar, eu não moro em condomínio, assim como também não pago nenhum tipo de condomínio privado. Então não sou parte interessada. continuar lendo

Jaldomir bom dia,

olha discordo completamente de você. Sou sindico de um condomínio que possui 166 unidades. Tenho uma taxa de inadimplência de 4,76%. Essa taxa refere-se me 90% dos mesmos condôminos. Temos hoje 11 ações tramitando na justiça. Esses moradores que não pagam suas obrigações condominiais, estão quase sempre viajando, trocando de carros entre outras coisas. Como não tem dinheiro para pagar suas taxas mas tem para passear??? Quanto recebem a intimação para pagamento, negociam rapidamente e pagam. E temos como regra não conceder desconto de forma alguma.
Já houve casos onde o morador perdeu emprego e ou esta passando por um momento difícil, mas esses moradores sempre procuram a administração, informam o que esta ocorrendo e na primeira oportunidade quitam seu débito.
Em resumo, a grande maioria dos devedores de taxas condominiais são na realidade pessoas que não se importam com seus vizinhos, pessoas que tem consciência que seus vizinhos estão pagando por sua agua, segurança, limpeza entre outras coisas e não se importam nem se incomodam com isso.
Então a justiça não pode ser paternalista. Tem que cobrar pois a inadimplência deste morador esta causando transtornos a outras unidades. continuar lendo

Caro sr. Jaldomir.
Se o indivíduo não reúne condições para suportar um "aluguel" ad eternum, que procure outro lugar para residir, uma vez que ninguém é obrigado sustentar o seu conforto e segurança. continuar lendo

Para mim, esta discussão não focou no principal, ela se perdeu no que cada um prefere. Nós estamos falando de um absurdo ativismo judicial que decidiu ir de encontro à lei!!!!

Essa interpretação não passou de um jogo com conceitos para mudar o sentido e conseguir uma saída pela tangente para, simplesmente, aplicar juros moratórios de 1000%. Absurdo e inaceitável, já que a lei não permite mora acima de 2% e juros acima de 1% mês.

Temos que levar em consideração que pau que dá em chico tem que dar em Francisco. Ora, o que impede que qualquer contrato contenha esta cláusula abusiva. Não se trata de defender o devedor, se trata de dar limites ao credor. Se o cara não pode pagar, não podemos simplesmente agravar a situação do mesmo. Quem não se recorda do que as instituições de ensino fazem com o mesmo intuito: colocar um super desconto para quem pagar um dia antes.
Tudo isso é burla à lei.

Por falar no cartão de crédito, esses juros abusivos do mesmo ocorreram exatamente por decisões abusivas do judiciário, que resolveu não aplicar a lei quando disse que as operadoras de cartão de crédito se equiparavam as instituições financeiras, assim criando todo este escarcéu. Quando nós equiparamos uma coisa a outra sem respaldo legal, nós, simplesmente, aumentamos o rol de exceções e vamos mudando o sentido das coisas. O nosso ativismo judicial passa dos limites. Portanto, se preparem para ter uma multa de 1000% em cada contrato a partir de agora. Pior, depois teremos a multa de 1000% sobre os 1000%, sob a mesma fundamentação de que o fato gerador é diverso.

Não é só coincidência que não pode ser aplicada multa diária por descumprimento de obrigação de pagar. Nós temos decisões opostas para o mesmo fato. Tudo acobertado pelos supostos "Hard cases".

Como costuma dizer o prof. Lênio Streck, a doutrina não pode se render aos tribunais superiores, a doutrina precisa atuar, precisa constranger, combater este tipo de decisão. A decisão é aberrante e tem de ser extirpada imediatamente da nossa jurisprudência. continuar lendo

Na verdade, com a devida vênia, ficou uma lacuna que poderia ter sido suprida na explanação.
Essa informação trará segurança jurídica aos operadores do direito, síndicos e condôminos.
Faz-se necessário a cada caso concreto convocar uma assembleia para a aprovação mediante 3/4 dos condôminos, nos termos do Código Civil? Ou poderia ser inserido tal dispositivo na Convenção, aprovada em assembleia, com a definição dos parâmetros? Se positivo, neste último caso a aprovação se daria por 2/3 ou 3/4? Não se pode olvidar que o Resp mencionado aduz a aplicação de multa sancionatória prevista na Convenção, conduzindo ao entendimento que esta penalidade pode ser inserida de forma genérica na própria Convenção, prescindindo da realização de assembleia para deliberar sobre a multa pelo inadimplemento reiterado, a cada caso concreto, quer seja ele enquadrado no Caput ou no parágrafo único.
Obrigada. continuar lendo

Prezados.

Estou gostando de ver o debate aqui na minha página.

O artigo é de autoria do amigo Professor Mário Delgado.

Ressalto, porém, que concordo com o seu teor, tanto que tenho a honra de ser citado no julgado do STJ analisado pelo texto ((Direito Civil. Volume 4. Editora GEN).

Abraços a todos.

Professor Flávio Tartuce continuar lendo

Onde moro atualmente, um condômino sempre fica sempre devendo um mês de taxa condominial.
Paga o mês anterior, e posterga o pagamento do mês em vigência.
Está sempre em debito com o condomínio.
Esse ato pode caracteriza-lo como inadimplente contumaz?
Pensamos em passar a multa por atraso para 30%.
Pelo que entendi, lendo a matéria isso é possível. continuar lendo

Prezado Marcus.

Não há informações completas para dizer se ele é contumaz ou não. É preciso verificar a reiteração e o comportamento da parte.

Abraços.

Professor Flávio Tartuce continuar lendo

Pois é, Dr Flávio, em nosso País, leis é que não faltam; o que geralmente acontece, a meu modesto entender (não sendo advogado), são as várias interpretações e aplicabilidade, sobre um determinado problema; esse ex. no presente caso (condomínio). Antes de comprar e ou residir num local como esses, TODO cidadão deveria SABER, que ali ele é apenas um entre tantos outros, como se fosse uma sociedade, onde ELE tem seus direitos e também seus deveres e porque não dizer também RISCOS, decorrentes de vários fatores. A inadimplência num local como esse, se não administrada com mãos de ferro e com todo o rigor da lei, torna-se uma bola de neve, e incontrolável. Eu, particularmente, não serviria para administrar tais locais; sou LINHA DURA, e só iria arrumar muita confusão pessoal e jurídica. Parabéns por seu precioso trabalho... continuar lendo