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23 de novembro de 2014

Recente julgado do tjsp sobre a aplicação do artigo 504 do código civil (preempção do condômino))

Publicado por Flávio Tartuce - 3 anos atrás

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Registro: 2011.0000203655

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0008674-08.2009.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que são apelantes GONÇALO LOPES, ROSÁRIA POSSO LOPES, OSMAR EVANGELHISTA DA SILVA e MARILENI BATISTA DE SOUZA SILVA sendo apelados ANTONIO FRANCISCO LOPES, MAURIZIA DE OLIVEIRA SIMAS LOPES, WILSON LOPES e RUTH VASQUES LOPES.

ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente) e ADILSON DE ANDRADE.

São Paulo, 27 de setembro de 2011

JESUS LOFRANO

RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação com Revisão nº 0008674.08.2009.8.26.0048

Apelantes: Gonçalo Lopes e Outro

Apelados: Antonio Francisco Lopes e Outros

Comarca de Atibaia

Voto nº 18489

Anulação de ato jurídico Direito de preferência - Imóvel composto por três edificações distintas, cuja posse é exercida de maneira exclusiva e independente por seu detentor Alienação de dois dos imóveis Falta de notificação ao condômino quanto ao direito de preferência Desnecessidade no caso concreto - Inaplicabilidade do artigo 504 do Código Civil - Sentença de procedência reformada Recurso provido.

Na solução da controvérsia deve ser levado em conta a situação fática do bem. Os bens são divisíveis e as partes exercem a posse de forma exclusiva.

“Tratando-se de coisa divisível, qualquer condômino pode alienar a sua parte sem necessidade de notificar o outro.”

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença em que o juiz julgou procedente ação anulatória de ato jurídico cumulada com adjudicação de bem imóvel, para declarar desconstituída a compra e venda alusiva ao registro nº 7 da matrícula 58.495 e adjudicar aos autores o imóvel vendido ao corréu. A reconvenção foi julgada extinta, sem resolução do mérito, na forma do artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil.

Apelam os réus para buscar a inversão do julgado, alegando, em síntese, ocorrência de cerceamento de defesa, pois pretendiam provar que o autor tinha conhecimento das tratativas de venda, do valor real da transação e do exercício da posse de forma exclusiva e individualizada sobre os dois salões alienados. A determinação de adjudicação pelo valor venal do imóvel acarreta vantagem excessiva e enriquecimento ilícito aos autores, pois o imóvel foi vendido por R$ 160.000,00, constando na escrituração apenas seu valor venal. Afirmam tratar-se de três salões comerciais distintos, com cadastros individualizados na prefeitura e lançamento tributário independente, não se podendo considerar bem único e indivisível. O réu Gonçalo exerce a posse exclusiva do bem há mais de vinte anos, tendo direito a usucapião.

Recurso respondido e processado, pleiteando os autores a expedição de ofício à secretaria da Receita Federal e ao Ministério Público para apuração de crime de sonegação fiscal. Pedem, também, o reconhecimento de litigância de má-fé dos réus.

2. Consta dos autos que o réu alienou sua parte ideal de 2/3 do imóvel, sem dar prévio conhecimento aos autores.

Sob o argumento de que o imóvel é indivisível e que fora desrespeitado o direito de preferência, os autores, proprietários de 1/3 do bem, pugnaram pela anulação da compra e venda e pela adjudicação da parte vendida, depositando em juízo o valor pago pela parte ideal alienada, obtendo provimento jurisdicional favorável.

Estabelece o artigo 504 do Código Civil:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerente no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Em nota ao aludido artigo afirma Flavio Tartuce que

“a questão é realmente polêmica no próprio STJ. Todavia, inicialmente, ainda majoritário o entendimento de que a restrição somente se aplica aos casos de coisa indivisível. A norma do artigo 504 do CC é restritiva da autonomia da vontade e, sendo assim, não admite interpretação extensiva.” (Direito Civil, 5ª edição, Editora Método, pág. 278).

Álvaro Villaça de Azevedo considera indivisível “o bem que não se pode fracionar sem que se altere sua substância, diminua consideravelmente seu valor ou lhe impossibilite o uso a que se destina.”

(Comentários ao Novo Código Civil, vol. II, Ed. Forense, pág. 247)

No caso dos autos, o imóvel em litígio é composto por três edificações distintas, quais sejam, prédios sob os números 620 e 626 da rua José Bonifácio e número 590 da rua José Bim (fls. 23/24), todos com cadastro individual na prefeitura. Cabia ao réu Gonçalo, tio dos autores, a administração dos dois primeiros imóveis e aos autores a gestão do segundo.

Na solução da controvérsia deve ser levado em conta a situação fática do bem. Os bens, como se vê, são divisíveis e as partes exercem a posse de forma exclusiva. Tratando-se de coisa divisível, qualquer condômino pode alienar a sua parte sem necessidade de notificar o outro. (AP 253.578.4/2, Rel. Morato de Andrade, julgado em 19.06.2006).

No mesmo sentido o acórdão do Desembargador Enio Zuliani: “a regra é destinada a coisa indivisível e um imóvel já dividido (de fato)

pelos condôminos não é indiviso.... Não é correto anular o negócio por suposta ofensa ao direito de preferência, porque se a situação é de condomínio pro diviso, as partes não mais se incomodam com o estado de multipropriedade que afeta a exploração exclusiva e que não teriam razões legais para restringir o direito previsto no artigo 1228. O propósito dos autores, ora recorrentes, não está inserido na ideologia da prioridade da aquisição, porque não há mais relação intrínseca entre os proprietários e que impedira a entrada de terceiros estranhos. O bem, sendo divisível sem ofensa ao módulo rural como se apurou, transforma-se, pela divisão de fato e que impera por exclusivo, em bem livre do peso da multipropriedade e permite a venda sem reserva.” (AP 0000074.12.2005.8.26.0315, julgado em 28 de abril de 2011.)

Ademais, o fato dos autores pleitearem a adjudicação do bem pelo valor venal e não o real constitui enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

Assim, a hipótese é de improcedência da ação, invertida a sucumbência, fixados os honorários advocatícios, por equidade, (CPC 20, § 4º), em R$ 3.000,00, corrigidos desta data.

Diante do exposto, prejudicada a matéria preliminar,

dou provimento ao recurso.

Jesus Lofrano

relator

Flávio Tartuce

Flávio Tartuce

Advogado e consultor em São Paulo. Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP. Professor do programa de mestrado e doutorado da FADISP. Professor dos cursos de graduação e pós-graduação da EPD, sendo coordenador dos últimos. Professor da Rede LFG. Autor da Editora...


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